Ist die Null unten? Warum sollte ein Verkäufer mit nichts abschließen wollen? Nun, sie würden es nicht tun, und das bringt den wichtigsten Punkt über Immobilieninvestitionen ohne Anzahlung zur Sprache: Der Verkäufer benötigt fast immer Bargeld bei Abschluss, aber es muss nicht unbedingt IHR Bargeld sein.

Ein Null-Anzahlungs-Beispiel

Ich verkaufe gerade eine kleine Mietwohnung mit Zahlungen von 400 Dollar/Monat. Der Käufer hat eine gute Kreditauskunft, und die Anzahlung von 5.000 Dollar deckt die Schließungskosten und sogar eine Zwangsvollstreckung, falls nötig. Im Moment ist es mir also egal, woher er die Anzahlung bekommt. Ein Bargeldvorschuss von 6000 Dollar auf einer Kreditkarte mit niedrigem Zinssatz würde ihn beispielsweise etwa 135 Dollar pro Monat kosten und ihm genug für die Anzahlung und seine Schließungskosten geben.

In diesem Fall wäre er bei einer Miete von etwa 600 Dollar pro Monat in Ordnung. In einigen Fällen könnten diese zusätzlichen 135 Dollar jedoch einen negativen Cashflow verursachen. Stellen Sie also sicher, dass die Zahlen funktionieren, wie auch immer Sie es machen. Übrigens hätte ich die Zahlungen auf 350 Dollar festgelegt, wenn er gefragt hätte, denn es sind der Preis und der Zinssatz, die mir wichtig sind.

Andere Null-Anzahlungsmethoden

Es gibt zwar Verkäufer (wie mich), die in der Lage sind, Bedingungen und niedrige Anzahlungen anzubieten, aber normalerweise muss man einen Weg finden, um mindestens 70% des Preises in bar an sie zu bekommen. Überlegen Sie sich, wie Sie einen Primärkredit erhalten und dann, wie Sie das Geld für den Rest aufbringen können. Es folgen einige Beispiele.

Einige Banken gewähren immer noch „no doc“-Kredite, d.h. sie verlangen keine Überprüfung des Einkommens, der Quelle der Anzahlung usw. Im Allgemeinen leihen sie nur 70% bis 80% des Immobilienwertes, aber wenn der Verkäufer bereit ist, von Ihnen eine zweite Hypothek für die anderen 20% bis 30% aufzunehmen, sind Sie ohne Anzahlung dabei. Der Verkäufer erhält 70% oder 80% in bar, plus Zahlungen für die kommenden Jahre. Sie erhalten natürlich zwei Zahlungen, also stellen Sie sicher, dass die Zahlen funktionieren.

Sie können einen Kredit gegen Ihr Haus oder eine andere Immobilie aufnehmen, um eine Anzahlung zu leisten. Wenn Sie einen Kredit für einen „Urlaub“ aufnehmen und alles, was Sie nicht ausgeben, für eine Weile auf Ihrem Girokonto lassen, können Sie es verwenden, ohne gegen die Regeln der Bank über die Aufnahme von Krediten für eine Anzahlung zu verstoßen.

Selbst wenn Sie in einer kleinen Stadt leben, gibt es normalerweise einige wenige „Notenkäufer“. Das sind Investoren, die Grundstücksverträge, Hypothekenkredite und andere „Schuldverschreibungen“ mit einem Abschlag kaufen. Wenn ein Verkäufer von Ihnen eine Kaufgeld-Hypothek über 100.000 Dollar annimmt, kann ein Notenkäufer ihm beispielsweise 85.000 Dollar dafür zahlen. Wie hilft das Ihnen oder ihm?

Ein Beispiel: Ein Verkäufer bewertet seine Immobilie mit 195.000 Dollar und erwartet, sie für 180.000 Dollar zu verkaufen. Sie bieten $205.000 in Form einer Hypothek für $160.000 und eine weitere für $50.000 an. Sie haben den Verkauf der ersten Hypothek bei Abschluss für 136.000 $ an einen Wechselkäufer arrangiert. Der Verkäufer erhält dieses Geld jetzt, plus Zahlungen von Ihnen für den zweiten Kredit über 50.000 $. Beachten Sie, dass sich dies auf 186.000 Dollar beläuft, was mehr ist, als er aus dem Geschäft erwartet hat.

Dies sind nur einige der Möglichkeiten, wie Sie mit null Anzahlung kaufen können. Bei Immobilieninvestitionen geht es darum, dass das Geschäft für alle Parteien funktioniert. Finden Sie einen Weg, um das zu bekommen, was Sie wollen, und geben Sie dem Verkäufer, was er will. Das ist wichtiger, als große Barmittel zur Verfügung zu haben.